問(wèn)題1.“LPR”到底是個(gè)啥?

  “LPR”即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,是英文“LoanPrimeRate”的縮寫,它是央行在綜合具有代表性的商業(yè)銀行市場(chǎng)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上,形成的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,目前包括1年期、5年期以上兩個(gè)品種,與房貸相關(guān)的主要是5年期LPR。

  問(wèn)題2.LPR浮動(dòng)利率如何計(jì)算?

  根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)文件規(guī)定,商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。即轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)后,利率的表示方式將變?yōu)?ldquo;LPR±點(diǎn)差”(加點(diǎn)可為負(fù)值),其中的LPR就是定價(jià)基準(zhǔn)。

  接下來(lái),我們通過(guò)兩個(gè)小案例了解一下LPR的計(jì)算方式:

  例1.張某通過(guò)辦理商業(yè)貸款購(gòu)置一套住房,其調(diào)整前的房貸利率為在4.9%基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%,即4.9%*1.1=5.39%。假設(shè)張某選擇選用浮動(dòng)LPR,根據(jù)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心2019年12月20日公布的數(shù)據(jù),2019年12月LPR5年期為4.8%。這也是本次改革參照的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)計(jì)算,點(diǎn)差為5.39%-4.8%=0.59%,張某以后的房貸利率計(jì)算公式則為“LPR+0.59”,不論LPR今后如何調(diào)整,張某均需要在此基礎(chǔ)上加點(diǎn)0.59。

  例2.張某通過(guò)辦理商業(yè)貸款購(gòu)置一套住房,其調(diào)整前的房貸利率為在4.9%基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打九折,即4.9%*0.9=4.41%。假設(shè)張某選擇浮動(dòng)LPR,經(jīng)計(jì)算,點(diǎn)差為4.41%-4.8%=-0.39%,張某以后的房貸利率計(jì)算公式則為“LPR-0.39”,不論LPR今后如何調(diào)整,張某均需要在此基礎(chǔ)上減點(diǎn)0.39。

  以上就是LPR的計(jì)算規(guī)則。

  問(wèn)題3.選擇LPR還是固定貸款利率哪個(gè)更劃算?

  由于本次房貸利率選擇最長(zhǎng)可能會(huì)影響我們今后30年的生活,因此,我們“房奴”大軍都很糾結(jié),選擇LPR還是固定貸款利率哪個(gè)更劃算?接下來(lái),小編為您簡(jiǎn)單做個(gè)對(duì)比分析,僅供您參考,大事還需要您自己拿主意哈~

  1.選擇固定利率適合群體:

  房貸利率低于4.9%的,尤其是享受折扣利率幅度大的,剩余還款期限較長(zhǎng),且不打算提前還貸的,筆者建議選擇固定利率。

  從理論上講,LPR最低下降為0,而上漲理論上沒(méi)有上限,而且還款周期長(zhǎng)則可達(dá)30年,雖然近期來(lái)看LPR下降的預(yù)期較大,但長(zhǎng)期來(lái)看不排除存在上漲的可能。由于我們?cè)谵D(zhuǎn)換前已經(jīng)享受了利率折扣優(yōu)惠,保險(xiǎn)起見不必再選擇LPR擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

  2.選擇LPR適合群體:

  房貸貸款利率高于4.9%的,尤其是利率上浮較大的,剩余還款期限較短或者剩余還款期較長(zhǎng)但有提前還清貸款打算的,筆者建議可選擇LPR。

  在經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的大背景下,如何擴(kuò)大內(nèi)需是一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題,而擴(kuò)大內(nèi)需的要點(diǎn)在于讓老百姓有錢消費(fèi)。對(duì)于我們廣大普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō),房貸透支了我們的消費(fèi)支出,為了釋放出我們的購(gòu)買力,不排除國(guó)家可能會(huì)通過(guò)進(jìn)一步降低LPR來(lái)減少我們的還貸額,因此,按目前來(lái)看,市場(chǎng)普遍預(yù)期短期內(nèi)LPR大體還是呈現(xiàn)下行趨勢(shì),由于我們?cè)谵D(zhuǎn)換前適用的原利率上浮較大,重新選一次至少在可預(yù)見的幾年內(nèi)享受降息帶來(lái)的紅利。

  此外,需要明確的是,全款買房或僅為公積金貸款的朋友,本次選擇與您無(wú)關(guān),您做吃瓜群眾即可~

  問(wèn)題4.選擇LPR或者固定貸款利率對(duì)個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除是否有影響?

  住房貸款利息作為個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除6項(xiàng)內(nèi)容之一,根據(jù)規(guī)定,住房貸款利息是納稅人本人或其配偶單獨(dú)或共同使用商業(yè)銀行或住房公積金個(gè)人住房貸款為本人或其配偶購(gòu)買中國(guó)境內(nèi)住房,發(fā)生的首套住房貸款利息支出。在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度,按照每月1000元標(biāo)準(zhǔn)定額扣除,且納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。

  因此,不論選擇LPR還是固定貸款利率方式,這對(duì)我們享受個(gè)稅住房貸款利息扣除優(yōu)惠都不會(huì)產(chǎn)生影響。